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DEMAIN A LA UNE | ARTICLE – 3 Min

Investir dans les crédits hypothécaires néerlandais – aussi sûrs que la pierre

By JASPER KOOPS 04.05.2022

Dans cet article

    Depuis quelques années, les prêts hypothécaires néerlandais constituent un pilier de portefeuille pour de nombreux investisseurs institutionnels. Grâce à un ratio risque-rendement attractif et à leur échéance longue, ces produits offrent une alternative intéressante à d’autres instruments obligataires de grande qualité.   

    Les rendements des crédits hypothécaires néerlandais sont systématiquement avantageux par rapport à ceux d’actifs comme les emprunts d’État ou les obligations d’entreprises.

    Remarque : La barre en bleu représente la fourchette des rendements des 12 derniers mois et le point noir le dernier rendement recensé (en octobre 2021). Le calcul du rendement net des crédits hypothécaires néerlandais tient compte des pertes anticipées et des frais d’émission et de gestion du compte représentatif. Source : Dynamic Credit, Hypotheekbond, Bloomberg

    Une solide protection de l’investisseur

    En cas de saisie, le créancier dispose d’un recours total sur les actifs de l’emprunteur, ce qui signifie qu’il peut prétendre à tous les actifs autres que le bien immobilier tenant lieu de collatéral au prêt hypothécaire. De plus, si l’emprunteur continue de percevoir un revenu d’activité, une part de ce salaire peut être saisie sans approbation judiciaire.

    Les prêts hypothécaires de moins de 325 000 euros (344 500 euros dans le cadre de mesures d’économies d’énergie – plafond révisé annuellement) sont éligibles au dispositif néerlandais de Garantie nationale des crédits hypothécaires (NHG), qui procure ainsi un filet de sécurité aux emprunteurs et aux créanciers en cas de pertes résiduelles. Les garanties NHG sont adossées indirectement à l’État néerlandais, d’où le fait que le sous-jacent soit noté « Aaa » par Moody’s et « AAA » par Fitch Ratings et S&P.

    L’emprunteur verse une somme initiale pour bénéficier de la garantie. Le créancier s’engage à supporter 10 % des pertes afin d’avoir un intérêt en jeu, le restant étant couvert par la garantie.

    Si l’emprunteur est dans l’incapacité de payer, le créancier lui laisse généralement la possibilité de vendre le bien immobilier. En cas de refus de l’emprunteur ou d’impossibilité de vendre le bien, celui-ci est vendu aux enchères sans qu’une approbation judiciaire soit nécessaire au préalable, ce qui assure l’efficacité du processus.

    L’existence du recours total et l’efficacité du système judiciaire se traduisent par des taux de défaillance faibles. Soulignons qu’en raison de la longueur des listes d’attente pour les logements sociaux et de l’étroitesse du marché non réglementé des locations, beaucoup de personnes ont tout intérêt à disposer de leur propre toit et à rembourser leur crédit hypothécaire.

    Une performance robuste

    La classe d’actifs a connu la pire performance de son histoire récente au lendemain de la Crise financière mondiale. Malgré des pertes somme toute modestes, les normes d’attribution des crédits ont alors été considérablement durcies,

    ce qui a renforcé la solvabilité des crédits hypothécaires néerlandais. Depuis la création de notre pôle dédié aux crédits hypothécaires en 2014, les pertes réalisées cumulées sont nettement inférieures à 1 pb.

    La COVID-19 n’a pas eu d’impact sur la performance des crédits hypothécaires néerlandais. Des moratoires ont été prévus pour les emprunteurs victimes d’une perte temporaire de revenus à cause des mesures de confinement, mais le recours à ce système a été limité, et les sommes concernées par ces suspensions de remboursement ont largement diminué en 2020.

    Volumes d’émission

    Les volumes d’offre au cours des 12 derniers mois sont estimés à environ 145 milliards d’euros, dont près de 75 % de crédits à taux fixe d’une échéance comprise entre 15 ans et 30 ans.

    La proportion de crédits octroyés sur des échéances plus longues est en forte hausse depuis quelques années, au bénéfice des investisseurs devant honorer des engagements à long terme.

    Trois moyens de s’exposer

    Il existe plusieurs moyens de s’exposer aux crédits hypothécaires néerlandais :  

    • Les mandats représentent une solution optimale pour la majorité des investisseurs, en proposant, pour des niveaux de commissions attractifs, un portefeuille construit sur mesure par rapport à leurs exigences de risque et d’échéance.
    • Les fonds procurent une exposition à une tranche d’un portefeuille de crédits hypothécaires, et s’accompagnent donc d’une moindre flexibilité. De plus, ils pratiquent généralement des niveaux de commissions nettement plus élevés que ceux d’un mandat.
    • Les produits en marque blanche sont ceux qui fournissent la plus grande flexibilité, mais avec des périodes de lancement longues et des coûts plus importants.  

    Avertissement

    Veuillez noter que les articles peuvent contenir des termes techniques. Pour cette raison, ils peuvent ne pas convenir aux lecteurs qui n'ont pas d'expérience professionnelle en matière d'investissement. Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur à la date de la publication, sont fondées sur les informations disponibles et sont susceptibles de changer sans préavis. Les équipes de gestion de portefeuille peuvent avoir des opinions différentes et prendre des décisions d’investissement différentes pour différents clients. Le présent document ne constitue pas un conseil en investissement. La valeur des investissements et les revenus qu’ils génèrent peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse, et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer leur investissement initial. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investissements sur les marchés émergents ou dans des secteurs spécialisés ou restreints sont susceptibles d'afficher une volatilité supérieure à la moyenne en raison d'un haut degré de concentration, d'incertitudes accrues résultant de la moindre quantité d'informations disponibles, de la moindre liquidité ou d'une plus grande sensibilité aux changements des conditions de marché (conditions sociales, politiques et économiques). Pour cette raison, les services de transactions de portefeuille, de liquidation et de conservation pour le compte de fonds investis sur les marchés émergents peuvent être plus risqués. Les actifs privés sont des opportunités d'investissement qui sont absentes des marchés publics, comme les bourses de valeurs mobilières. Ils permettent aux investisseurs de s’exposer de manière directe à des thèmes d'investissement à long terme et donnent accès à des secteurs ou industries spécialisés, comme les infrastructures, l'immobilier, le private equity et d'autres solutions alternatives difficilement accessibles via des moyens traditionnels. Les actifs privés doivent toutefois faire l’objet d'une approche rigoureuse en raison d'un niveau d'investissement minimum souvent élevé, d’une complexité accrue et d'une forte illiquidité.

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