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Perspectives d'investissement | Article - 4 Min

Où trouver les opportunités dans la dette immobilière

Le financement immobilier a plusieurs qualités importantes pour les investisseurs institutionnels dans l’environnement de marché incertain, aujourd’hui comme demain.

Le segment de la dette immobilière traverse une période de bouleversements alors que les taux d’intérêt sont au plus haut depuis des années.

Avec la hausse du coût de l’endettement, certains investisseurs pourraient se retrouver face à la nécessité d’une restructuration. D’autres pourraient avoir nettement plus de mal à financer leur activité et, dans la mesure où une récession se profile à l’horizon, il est peu probable que les conditions s’améliorent à court terme.

Pour des investisseurs tels que les compagnies d’assurance et les fonds souverains, il subsiste néanmoins de nombreuses opportunités attrayantes à long terme sur le marché de la dette immobilière.

Un tournant ?

Depuis quelques années, l’immobilier traverse une période de sévères turbulences. Avec la pandémie de Covid-19 et, plus récemment, la flambée de l’inflation et des taux d’intérêt, les valorisations et les revenus locatifs se sont retrouvés sous pression.

La pandémie a eu un impact profond sur certains segments du marché immobilier. Les bureaux traditionnels sont sous pression alors que certaines entreprises ou le télétravail s’est développé réévaluent leurs besoins en termes de surface. Dans un récent rapport, le cabinet PwC cite des experts du secteur qui estiment que 10 à 20 % du parc de bureaux devra peut-être être « supprimé ou reconverti ».

Les entrepôts logistiques et les centres de données sont devenus des maillons essentiels de l’infrastructure dans de nombreux pays avec le basculement sur Internet de plus en plus de services.

La hausse des taux d’intérêt entraîne un renchérissement général des biens, qui tempère l’engouement des investisseurs de court terme pour la dette immobilière. Toutefois, les investisseurs qui consacrent une partie de leur portefeuille à cette dernière doivent se concentrer sur les tendances à long terme.

Investissement dans la dette durable

Parmi ces tendances, il y a notamment celle de la durabilité. Les autorités de réglementation, les responsables politiques et d’autres parties prenantes exhortent de plus en plus les investisseurs institutionnels à prendre en compte des risques tels que le changement climatique lorsqu’ils font leurs choix d’allocation d’actifs.

La dette immobilière offre aux investisseurs de nombreuses opportunités d’investir de manière vertueuse pour œuvrer à l’atteinte d’objectifs environnementaux ou sociaux tout en générant un rendement financier. Le financement de la construction d’immeubles plus efficaces sur le plan énergétique (qui permettent de réguler la température ambiante et l’éclairage sans consommer beaucoup d’énergie) ou de projets de rénovation dans l’ancien pour en améliorer la performance énergétique en est un bon exemple.

Le financement d’immeubles performants sur le plan environnemental peut maximiser le potentiel de création de valeur et atténuer le risque de refinancement. La plupart des dirigeants d’entreprises accordent une grande importance à la durabilité, c’est pourquoi il est fort probable qu’ils tiendront compte des performances environnementales de leurs locaux lors du renouvellement d’un bail ou lorsqu’ils chercheront à déménager.

Des opportunités dans le segment commercial

La dette d’immobilier commercial est un autre domaine prometteur. Compte tenu de la réticence ou de l’incapacité des banques à financer des transactions importantes complexes, les investisseurs institutionnels avisés pourraient s’engouffrer dans la brèche.

Il est vrai que le marché immobilier est confronté dernièrement à un environnement éprouvant mais le marché européen de la dette immobilière fait preuve d’une résistance remarquable. Face à l’incertitude macroéconomique, les sponsors se montrent plus réticents à prêter. Ils se contentent de monter des opérations sur la base de ratios prêt sur valeur (« loan-to-value » ou LTV) inférieurs (environ 55 %) à ceux observés avant la pandémie de Covid-19. Nous observons des opportunités avec un encours de dette plus faible tout en maintenant le même niveau de rendement. Par conséquent, le moment est particulièrement bien choisi pour les investisseurs qui privilégient la sécurité et la stabilité du revenu sur le long terme.

En plus d’améliorer la diversification d’un portefeuille, la dette immobilière permet aussi aux investisseurs d’accéder à des flux de revenus prévisibles. Les emprunteurs sont plus nombreux à faire appel au marché, d’où un plus grand nombre d’opportunités auxquelles les investisseurs peuvent affecter des capitaux en bénéficiant de conditions favorables. Les prêteurs pourront d’ailleurs profiter de cet avantage pour exiger l’insertion dans les conventions de prêt de clauses portant sur des enjeux ESG.

Les investisseurs devront se pencher de près sur la qualité du crédit. Si l’inflation reste forte, les loyers devront également augmenter mais cela pourrait poser des problèmes pour quelques locataires qui auront du mal à y faire face en plus d’autres postes de dépenses tels que les factures d’eau et d’énergie. Le dialogue avec les dirigeants d’entreprises pour comprendre la qualité et la solvabilité des locataires est une étape importante du processus de due diligence.

Ne pas craindre la complexité

Avec le resserrement des conditions de marché, il est possible que les opportunités les plus flagrantes se raréfient. Toutefois, les projets et les exploitants auront toujours besoin de financements et les investisseurs institutionnels avisés feraient bien de chercher à profiter des primes disponibles pour s’engager dans des transactions plus complexes.

En particulier, on observe des opportunités de financement dans le domaine de la dette senior caractérisées par des volumes plus modestes (ratio LTV plus faible) mais dont le niveau de rendement précédent a été maintenu. Par ailleurs, les sponsors ont également réagi aux conditions de marché en se focalisant sur différents types de prêts ou rang de priorité parmi les créanciers, ce qui crée des opportunités séduisantes pour les investisseurs en quête de rendements plus élevés.

Que ce soit en explorant des segments de niche du marché de la dette immobilière, en négociant de solides garanties ou en faisant équipe avec d’autres investisseurs pour financer un projet plus important, les investisseurs désireux d’innover parviendront peut-être à dégager des rendements attrayants malgré les difficultés du marché dans son ensemble.

Surmonter les défis à court terme exige une vision à long terme et la dette immobilière peut parfaitement s’inscrire dans une stratégie d’investissement à long terme.

  1. Source : Forum économique mondial, « Chief Economists Outlook », janvier 2023. https://www3.weforum.org/docs/WEF_Chief_Economists_Outlook_2023.pdf
  2. Source : PwC, « Emerging Trends in Real Estate 2023 », janvier 2023. https://www.pwc.com/us/en/industries/financial-services/images/pwc-emerging-trends-in-real-estate-2023.pdf
  3. Source : Forum économique mondial, « Why sustainability is crucial for corporate strategy », 9 juin 2022. https://www.weforum.org/agenda/2022/06/why-sustainability-is-crucial-for-corporate-strategy/
  4. Cf. : BNP Paribas Asset Management, « Les arguments en faveur de la dette privée d’immobilier d’entreprise », 9 septembre 2022. https://www.bnpparibas-am.nl/professionele-belegger/outlooks-research/the-case-for-commercial-real-estate-debt/

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