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Sujets d'actualite | Article - 3 Min

L’immobilier coté responsable : une thématique d’investissement à suivre

Pourquoi investir dans l’immobilier coté ?

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt historiquement faibles, il peut être intéressant pour les investisseurs de se positionner sur le secteur de l’immobilier coté compte tenu des performances observées sur le long terme, notamment en Europe (cf. tableau ci-dessous). En outre, l’immobilier coté permet d’améliorer la diversification d’un portefeuille compte tenu de sa faible corrélation avec les autres classes d’actifs ; les sociétés foncières sont également considérées comme un rempart contre l’inflation du fait de revenus (loyers) souvent revalorisés en fonction de l’évolution du coût de la vie. Enfin, l’immobilier coté offre des niveaux de dividendes intéressants et une liquidité plus élevée que celle de l’immobilier détenu en direct.

Les meilleurs placements sur 20 ans

(exprimés en taux annualisés à fin 2018 – Source IEIF)

Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Favoriser les sociétés respectueuses de l’environnement

En effet, historiquement, on constate que les sociétés foncières cotées offrent des rendements élevés, compte tenu de leur régime fiscal privilégié (exonération d’impôt sur leurs revenus locatifs et plus-values) qui les oblige à distribuer la majeure partie de leurs bénéfices en dividendes versés aux actionnaires. Ainsi, le rendement moyen à 5 ans des sociétés immobilières cotées était de 3,5 %1 et de 3,70 %1 respectivement pour l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe et l’indice FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped à fin septembre 2019.
Il n’en reste pas moins que l’immobilier coté est un terrain propice à l’investissement responsable. En effet, les sociétés qui prennent la décision d’intégrer la lutte contre le changement climatique dans leurs stratégies d’investissement ont compris que cet engagement pouvait leur assurer une pérennité financière sur le long terme. A titre d’exemple, la foncière française Gecina2 a explicitement crée un comité sur le changement climatique au sein de son conseil d’administration. Dans la même logique, chez Unibail Rodamco Westfield2, le géant européen de l’immobilier commercial, la fonction de développement durable est directement rattachée au comité des risques du groupe.

D’une manière plus générale, les foncières ne peuvent plus ignorer les nouvelles attentes de leurs locataires en matière de respect de l’environnement ni les évolutions permanentes en termes d’efficacité énergétique. Ne pas tenir compte de ces enjeux majeurs contribue à accélérer l’obsolescence des actifs détenus par la société foncière, ce qui représenterait un risque évident de dépréciation de ces mêmes actifs associé à une décote de leurs loyers.

L’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green

Compte tenu des évolutions importantes qui impactent le marché immobilier en terme de transition énergétique, le fournisseur d’indices FTSE Russell a récemment lancé l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green pour les investisseurs qui souhaitent intégrer des critères liés à l’investissement durable dans leur portefeuille, en respectant notamment les principes du Global Compact des Nations Unies. Pour ce faire, les valeurs européennes (hors Royaume-Uni) composant cet indice sont sélectionnées et pondérées en fonction de leur niveau de durabilité en matière de certification environnementale et d’efficacité énergétique des actifs détenus ; la méthodologie de l’indice prend par ailleurs en compte des critères liés à la liquidité des titres de ces sociétés foncières.

A fin décembre 2019, cet indice constitué de 63 valeurs, affiche une performance sur 1 an de 26,3 %1 pour une volatilité annuelle d’environ 11 %. Chaque constituant de l’indice est évalué à l’aide de données sur l’exploitation individuelle de chaque actif en portefeuille. Ces données sont ensuite rapprochées avec celles disponibles en matière de certification environnementale, bâtiment par bâtiment, puis servent à construire un modèle basé sur l’efficacité énergétique et l’empreinte carbone. Les sociétés foncières sont ensuite sur ou sous-pondérées au sein de l’indice en fonction de leur « plus-value » en matière de durabilité au sein de chaque secteur et zone géographique.

FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Green index Performances au 31 Décembre 2019

Comment investir dans l’immobilier coté responsable

La gestion dite « passive » permet de répliquer à des coûts modérés la performance d’un indice dédié à la thématique de l’immobilier coté, tout en tenant compte de la problématique du changement climatique. Pour ce faire, BNP Paribas Asset management vient de lancer un nouveau tracker (fonds indiciel coté) sur l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex-UK Green. Cet ETF3 permet ainsi de s’exposer à la performance d’un indice composé de sociétés foncières européennes (hors Royaume-Uni) en privilégiant les plus vertueuses en matière d’environnement.
Caractéristiques de BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Green UCITS ETF :

Nom de l’ETFCode ISINPolitique de distributionFrais courants annuels *Devise de l’ETFSRRI*
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Green UCITS ETFLU2008763935Capitalisation0,40%EUR5

* Source : BNP PARIBAS Asset Management, au 31 décembre 2019
Société de Gestion : BNP Paribas Asset Management Luxembourg
Échelle de risque SRRI : 1 : Risque plus faible. 7 : Risque plus élevé. SRRI : indicateur synthétique de risque et de rendement, plus le risque est élevé, plus l’horizon d’investissement recommandé est long.

Veuillez noter que les articles peuvent contenir des termes techniques. Pour cette raison, ils peuvent ne pas convenir aux lecteurs qui n'ont pas d'expérience professionnelle en matière d'investissement. Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur à la date de la publication, sont fondées sur les informations disponibles et sont susceptibles de changer sans préavis. Les équipes de gestion de portefeuille peuvent avoir des opinions différentes et prendre des décisions d’investissement différentes pour différents clients. Le présent document ne constitue pas un conseil en investissement. La valeur des investissements et les revenus qu’ils génèrent peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse, et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer leur investissement initial. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investissements sur les marchés émergents ou dans des secteurs spécialisés ou restreints sont susceptibles d'afficher une volatilité supérieure à la moyenne en raison d'un haut degré de concentration, d'incertitudes accrues résultant de la moindre quantité d'informations disponibles, de la moindre liquidité ou d'une plus grande sensibilité aux changements des conditions de marché (conditions sociales, politiques et économiques). Pour cette raison, les services de transactions de portefeuille, de liquidation et de conservation pour le compte de fonds investis sur les marchés émergents peuvent être plus risqués. Les actifs privés sont des opportunités d'investissement qui sont absentes des marchés publics, comme les bourses de valeurs mobilières. Ils permettent aux investisseurs de s’exposer de manière directe à des thèmes d'investissement à long terme et donnent accès à des secteurs ou industries spécialisés, comme les infrastructures, l'immobilier, le private equity et d'autres solutions alternatives difficilement accessibles via des moyens traditionnels. Les actifs privés doivent toutefois faire l’objet d'une approche rigoureuse en raison d'un niveau d'investissement minimum souvent élevé, d’une complexité accrue et d'une forte illiquidité.

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